不動産投資のメリット、デメリットを6回に渡りお伝えしてきました。これらの不動産投資のメリットデメリットから自分は不動産投資に向いているのではないかと思った方はぜひ、前に進めてみるとよいと思う。始めるにあたり最重要になってくるのが目標設定である。
不動産投資を始めて大半の人が購入に至れない。買付も入れれない。
不動産投資を始めて、多くの仲間と最初の物件購入に向けて活動をスタートさせたがやはり始めは手当り次第に物件を探し始めて相対的に見てめぼしいものがでてきたら調査するということをやっていました。しかし、ほとんどの人がそこまでやり、その先の買付を入れるところに至れない。
＊【買付】とは実際に物件を購入する意志を明確にすること。買付を出して金額条件が合えば、買う責任が生じる。これをキャンセルすると原則ペナルティーというもの
色々と意見を聞くとこの物件で本当によいのか？他にも良い物件があるのではないか？などの迷いが生じる人が多いです。
私も探し始めた当初、数百万円の区分のマンションで良さそうなものがあったら不動産屋さんにコンタクトを取り、物件情報を送ってもらい、実際に物件に連れて行ってもらいということを繰り返したが買付に至れなかった。このマンションをローンで買って、管理費等をさっ引くと月数千円の手残りしか無いということに気づく。これでは何戸区分を買えば、投資をした意味があったと思えるのか？それにはどれだけの時間がかかってしまうのだろうと思ってしまい、買付に至れなかった。多くの方も同じケースであると思う。
なぜ、不動産投資をやるのか？目標設定が重要
結局、不動産投資をして何を得たいかの目標が定まっていないから購入に至れないんですね。これは利回り15%だから良さそうな物件だなとか？そのような見方だけで物件を探しても最終ジャッジが出来ない。
不動産投資を始めて、３年後、５年後、１０年後にどのような状態になっていたいかという目標設定が重要になってくる。これによって探す物件がぐっと絞られる。例えば、サラリーマンで月にお小遣い程度の５万円のキャッシュフローが得られるようになりたいとなると1,200万のアパート10％の物件を頭金200万円入れて一棟購入すれば達成できる。
私は29歳の時に35歳までにキャッシュフロー100万円/月を達成してサラリーに依存せずに次の人生を模索できるようになりたいという目標設定を行った。当初はこの設定が無かったために無理の無い範囲の500万前後の区分マンションだけを探して物件を見ていたが、上記に立てたキャッシュフローの目標に到達しようとすると500万前後の区分マンションを100戸以上購入しなければ到達できないということに気づき、方針を変えました。
時間の制限もあったために私は不動産投資の最大のメリットであるレバレッジを利用して銀行から最大限融資を引き出して他人のお金でキャッシュフローを得て、そこで貯めたキャッシュフローで次の物件に繋げて目標に近づけていくという選択を行いました。実際にこれをやらない限り約5年で達成は無理だと気づいたため。
この目標設定が定まった後に不動産投資家が集まる会に積極的に参加させてもらい、億越えの丸ごと一棟を融資で購入している投資家さんの話しをする機会を得て、どのように探し始めたか？探し方？強い業者さんは？地域は絞った方がよいか？利回りがあれば進めてしまって良いか？どの程度の利回りあればよいか？積算は？などなど思いつくものを色々と質問させてもらい、物件調査などにも付き合ってもらったりしました。また、良さそうな物件が出てきた時にも「これどうですかね？」と聞いてみて「その半額なら買ってもいいんじゃない」などの回答を得たりというやり取りを繰り返して、物件の見極め方を学び、購入に至ることが出来ました。
私は35歳は越えてしまいましたが、目標キャッシュフロー近くに到達し、さらに売却時のキャピタルゲインを想定できる物件を購入することが出来たのでサラリーに依存しない、次の人生のスタートに踏み切ることができました。今ではこの目標設定を行えたからここまで来れたのだと思えます。
あなたも目標設定してみてください。
例えば、５年後にサラリー収入を越えるキャッシュフローを手に入れるとか？新規事業を始めるために不動産投資で現金1,000万円を獲得するとか？まずは今現在のあなたの資産状況をしっかりと把握して、実際にいくら得たいのか？そのためにはどの程度の物件を購入しなければならないのか？というステップで考えてみて下さい。
- 今現在のあなたの資産状況は？
現在所有している資産は？現金、株、自宅、外貨、債券．．．．これらを把握することでどの程度の物件を購入できるかが見えてくる。ただし、時代背景によって変わってきますが所有資産が多ければ多いほど融資は得易くなるといえます。 -
実際いくら得たいのか？
いつまでにいくらのキャッシュフローを得たいのか？またはいつまでにいくらの資産を所有していたいかを定める。 -
目標に基づき、探す物件を定める。
100万円/月のキャッシュフローを目指す場合には以下のような物件がターゲットの一例となる。
1億円のRC築浅で利回り12%で30年フルローン購入を3棟購入する。ローン返済、経費、税金等を考えるとこの程度なる。この利回りが下がったり、築が古くなり、ローン借入期間が短くなるとキャッシュフローが低くなるのでもう一棟、もう二棟買わないとならないという計算になる。（ただ、これで無理して利益の薄い物件を購入すると入居率が悪くなった時にキャッシュが残らないやマイナスになるリスクが高まるので注意が必要。）
まとめ
改めて不動産投資は１回の金額が大きいために最初のこのマインドセットが極めて重要となる。自分の人生の流れの中でこの不動産投資をどう位置づけるかを持つことで、不動産投資の軸が出来て、物件情報が入ってきて判断が行えるようになるものだと私は強く思う。なので実際に購入に至れていない方はぜひ、目標設定をしっかりとされてみてはいかがでしょうか？不動産投資は目標設定からスタートです。
ざか
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