今までは不動産投資のメリットを挙げてきましたが今回はデメリットについて考えてみたいと思う。デメリットについては以下が挙げられる。

単価が高額である。気軽に行うことは難しい。
流動性が低い。現金化したい時にすぐに現金に出来ない。
天災や殺人、自殺など思わぬ被害に巻き込まれるリスク
地価、家賃下落リスク（資産価値低下）
空室、滞納リスク
金利上昇リスク
税金

などが挙げられる。ひとつひとつ簡単に見ていこうと思う。

単価が高額である。購入までのステップが多い。

不動産は安くても数百万円高ければ数十億円となる。そのために株のように気軽にサイトからワンクリックで購入という訳にはいかない。それぞれひとつひとつの物件情報を元に不動産業者から詳しく情報を聞き取り、その物件に抜けの情報がないか？所有した際に大きな損失になり得ることがないかなどの細心の注意を払いながら購入に向けてステップしていく。

購入を決めた後に買付（購入の正式な意思表示）を行い、現金で買うならばすぐに契約。銀行融資を得てからならば融資打診を行い、融資出た段階で契約と進んでいく。

かんたんに書きましたがこれでも購入までのステップはけっこう存在し、さらに高額なために購入するという大きな決断を迫られることとなる。これらを乗り越えた上でようやく購入に至ることができる。

流動性が低い。すぐに現金化できない。

急に現金が必要になった際に不動産はすぐに現金化できない。株ならばクリックひとつで現金へ戻し、すぐに銀行口座に戻すことが可能だが、不動産はまず、不動産業者を通して市場に売りに出して買い手を見つけなければならない。市場価格より大幅に安ければ購入者もすぐに現れるかもしれないが、それなりに利益を取ってギリギリのラインで売りたいと考えると買い手を見つけるのに時間がかかる。

買い手が見つかった後も買い手が融資特約をつけた場合は銀行への融資申請から融資得られるまでに数週間かかることが普通であるために早くても1ヶ月程度かかるものである。この点は大きなデメリットであると言える。

天災や殺人、自殺など思わぬ被害に巻き込まれるリスク

地震はこれからも日本にいる限り起こる可能性は極めて高い。これに関しては火災保険、特約の地震保険に最低限でも加入すれば、ある程度のカバーはできる。細かく見れば、金額やその他の特約などがそれはここでは割愛します。

さらに自殺や殺人など部屋で死なれてしまうリスクです。このようなことが起こり周知の事実になるとその後の入居価格や売却額に大きく影響する可能性が高くなります。殺人に関してはどうしようもないですが、自殺に関しては実際に起こりうる可能性は現実的にあり得るでしょう。その場合はいかに早い段階で自殺したという情報を得るかということが重要になってくるので管理会社との連携と日々の変化への対応などが重要になるでしょう。

地価、家賃下落リスク

今後、長い目で見れば基本的な傾向は地価も家賃も下落傾向でしょう。この点は購入時の数字だけで判断するのではなく、この下落分を加味して購入すべきということになります。この点は普通に考えれば、考慮すべき当たり前のことなので注意していきましょう。

空室滞納リスク

空室リスクは賃貸経営をするならば当たり前に発生することでこの点を最小化するのが経営手腕ということです。滞納についても無くなることは絶対にないので事前に策を講じておけばよいことです。管理会社に完全に任せてしまう。保証会社を必ず通すなど。そうすることで自分の工数には関わってこなくなります。これで十分であると思う。

金利上昇リスク

これも購入時に金利上昇を想定してどの金利まで耐えられるのか？を事前に把握しておけば、基本的に関係がない。それよりも世の中の大きな流れをつかむことの方が大事でしょう。

税金

デリットで大きいもののひとつですね。購入時に不動産取得税、売却時に不動産譲渡税（法人で売却の時は利益となるのでその後法人税と支払う。）と入り口出口で両方税金を取られる、、、、、、、、、、、

さらに毎年固定資産税、都市計画税も取られる。そして、ようやく獲得した家賃の利益にも税金がかかる、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、

まとめ

今まで不動産投資のメリットをひとつずつまとめ、今回でメリットをまとめてみましたが私の結論としてはメリットの方が大きいと感じる。不動産投資はしっかりと投資方針を決めてその方針を守った物件をしっかりと購入していけばある程度の利益が計算できる。当然上記のようなリスクは当然伴いますが、逆言うと利益が確実に出る利益ののりしろがある物件をしっかりと購入すれば十分に耐えられるということですね。

私は不動産投資は物件を購入した時に9割以上は決まってしまうというスタンスで行っています。購入時に利益余力が少ない物件を購入すると上記のようなリスクが生じた時に選択肢が限られるもしくは無いという状況に陥り、マイナスとなり終わるということになります。

この点を理解しながら不動産投資を始められるのがよいでしょう。

しかし、今回まとめてみて税金が一番デメリットとして大きいかもと思ってしまった次第です。共感いただける方はぜひ、メッセージください。

この記事を書いた人
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ざか

ブログ運営者の石坂晏敬（ざか）です。ウルトラトレイルノマドランナー、多拠点居住研究家、山手線一周ランニング倶楽部主宰、ブロガー、投資家 2008年からのトレイルランニングの世界に魅了されて、数々の大会に参戦。2010年のハセツネを完走し、2012年から始まったUTMF(Ultra Trail Mt. Fuji)100マイルレースに参加し始めて第１第２大会を完走し、その流れでフランスシャモニーで開催されるUTMB(Ultra Trail MontBlanc)というヨーロッパ１高い山モンブランの周りの山をフランス、スイス、イタリアの三国にまたがって100マイルレースも完走を果たす。この経験が後押しして”世界中特にヨーロッパをランで旅したい”という思いが強くなり、それを実現すべく2014年にサラリーマンを辞めて、ノマドワーカーとしてしっかりと稼ぎを得ながら、ノマドランナーとして世界中を『ランで旅する。』に向けて活動中である。詳細のプロフィールはコチラhttp://nomadrunner.com/profile

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