不動産投資は定期的な収入を得ることが出来て、売却時にも利益を得られる可能性がある。

不動産投資は買う時に90％決まると私は思っています。そのあと出来る事は購入した段階に決まっている利益の余白をいかに最大化するかという作業。だから、不動産投資は購入時が極めて重要である。

インカムゲイン

さて、価値のある不動産を安く、購入する事ができ、入居者を入れる事が出来れば毎月安定した家賃収入を得る事ができる。

キャピタルゲイン

ある程度インカムゲインを得た後にさらに購入価格よりも高く売却する事ができれば売却益を得る事ができる。

この二つの収入を得る事が可能なのが不動産投資である。この収入をより高く得るためにはやはり、購入時にいかに良い物件を安く手に入れるか！！ここに尽きるでしょう。

不動産の価格は経済の影響は受けにくいと以前伝えましたがこちらを参照くださいhttp://nomadrunner.com/20150808_460.html
受けない訳ではありません。

2015年不動産市況

その時の市況に応じて価格の流れは異なってきます。特に銀行の影響が大きいです。簡単に言うと銀行が不動産購入のための融資を積極的に行うようになると買える人が増える。

買える人が増えると購入希望者が増え、物件価格が上昇する。この状況に加えてアベノミクス、黒田総裁バズーカの金融緩和による急激な円安で外国人（特に中国人や台湾人）が都内を中心とした不動産を購入した事により、不同案が異常に急騰しています。2013年後半から現在（2015年夏）にかけてはまさにこの状況ですね。

収益還元法 SMBC筆頭に

2006-2007年くらいに銀行の収益還元法(*)に基づき自己資金が無いサラリーマンでもフルローンを得る事ができるというSMBC（三井住友銀行）が積極的に融資を行ってきた時期がありました。これにより物件自体の資産価値がなくても収益が基準を満たしていれば借りられるという状況が発生しました。

（＊収益還元法とは：物件そのものの価値を積算価格に基づき融資を決めるのが本来の銀行の姿であるがこの収益還元法とはその物件が賃貸付けでどれだけの収益が得られるかに基づき融資を決める事。）

この頃は誰でも買えるとあって知っている人は良い物件をどんどん買ってしまったので、都内などには良い物件は残っておらず、最終的には札幌などの地方で利回り8％などの物件が貴重な情報ですなどと言って流通していました。驚愕です。。。

その後SMBCがこの収益還元法の融資を2007年の後半に止めてから不動産を購入できる人が激減し、買える人が減少。異常な価格高騰が終了した。

収益還元法が終わった後、不動産価格は大幅にさがった。

買える人が減少したために不動産価格が大幅に下落。この時期に自己資金が有り、融資を得て購入できた人は安い価格で仕入れる事ができているためにインカム収入をしっかりと確保しながら次の不動産価格高騰時期を見据える事が出来るようになります。（私もその１人です）

そのため、この2013-2015年の不動産価格高騰時期にキャピタルゲインもしっかりと得て一度利益確定している方も多いです。また、収益還元法の時期に高値で買わされてしまった人もこの時期に売却して一難を終えております。

ただ、逆に言うとこの高値の時期に買えるからという理由だけで購入してしまっている人もいるという事ですね。当然、この高値相場の中でも購入して利益を出せる人もいます。しかし、業者などに言われるがままに購入している人などは危ないでしょうね。

流れをつかむ事、いかにインカムゲインが得られて、売却時にも価値のある物件を購入するかが重要である事が分かっていただけると思う。

これから不動産投資を始めようとしている人はちまたのワンルーム投資などのうまい話しに騙されないように注意して下さいね。

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ざか

ブログ運営者の石坂晏敬（ざか）です。ウルトラトレイルノマドランナー、多拠点居住研究家、山手線一周ランニング倶楽部主宰、ブロガー、投資家 2008年からのトレイルランニングの世界に魅了されて、数々の大会に参戦。2010年のハセツネを完走し、2012年から始まったUTMF(Ultra Trail Mt. Fuji)100マイルレースに参加し始めて第１第２大会を完走し、その流れでフランスシャモニーで開催されるUTMB(Ultra Trail MontBlanc)というヨーロッパ１高い山モンブランの周りの山をフランス、スイス、イタリアの三国にまたがって100マイルレースも完走を果たす。この経験が後押しして”世界中特にヨーロッパをランで旅したい”という思いが強くなり、それを実現すべく2014年にサラリーマンを辞めて、ノマドワーカーとしてしっかりと稼ぎを得ながら、ノマドランナーとして世界中を『ランで旅する。』に向けて活動中である。詳細のプロフィールはコチラhttp://nomadrunner.com/profile

『ランで旅する。』

不動産投資はインカムゲインもキャピタルゲインも狙える。