まずは不動産投資のメリット・デメリットに触れてみたいと思います。現在は色々な本が出ておりますので基本的な本にはたいてい出ておりますのでざっと立ち読みしても理解できると思います。私は大まかに言うと不動産投資のメリット・デメリットは以下が考えられます。

メリット

1. レバレッジが効かせられる。
2. しっかりとした物件を購入できれば定期的な収入が手に入る。（満室になってしまえばあまり大きな作業は必要なくなる。）
3. 景気に大きく左右されない。物件一つ一つに価格がついている。
4. 定期的な収入を得ることが出来て、売却時にも利益を得られる可能性がある。
5. 経験に経験を重ねてきた先輩投資家さんがいて様々な勉強会が存在する。多くを学ぶ事が可能。

デメリット

1. 単価が高額である。気軽に行う事は難しい。
2. 流動性が低い。現金化したい時にすぐに現金化できない。
3. 天災や思わぬ被害によるリスク。
4. 地価下落リスク

今日はメリットの『レバレッジが効かせられる』についてお話しします。

レバレッジが効かせられる

不動産投資の最大のメリットは何と言ってもレバレッジが効かせられる点でしょう。自分の所有金額にプラスして融資を得る事で一気に投資効率を上げる事ができる。

仮に現金を800万円貯めていたとしてこれを利回り10％の800万円のアパートメントを購入する事に使用する事はもちろん出来る。この場合は利回り10％なので年間80万円の家賃収入が見込める。（＊ここでは計算を簡単にするために経費などの考えはのぞく）すると10年で元手の800万を回収し、その後はプラスオンとなる。

しかし、不動産は銀行からお金を借りて購入する事が可能である。（株などは銀行からお金を借りて購入する事はできない。）

ここで7,200万円の融資を得て利回り10%の8,000万円のアパートメントを購入する事が出来た場合、年間800万円の収入を得る事ができる。融資を受ける場合は返済金が発生するが低い金利で借りる事が出来れば元手の800万円の回収は10年もかからずに回収する事ができる。

例えば7,200万円を30年2%で借りれたとすると年間の返済金額が約320万円となる。そして年間の収入が800万円となるので年間差し引き収入が480万円となるため、約2年で元手の800万円が回収できる。これでまた次の物件へとチャレンジが可能となる。（実際はここから管理費、保険、空室リスク、リフォーム、修繕費、税金等がかかるので２年での回収は難しいがあくまでもレバレッジが効かせられるという意味を理解していただくためにこれらの経費は省いています。）

高い利回りの物件を「低い金利」で「長い期間」で借りる事が出来れば返済比率を低くする事ができてキャッシュフロー(CF)が潤沢になります。（※返済比率とは家賃収入に対する月々の返済額の割合のことです。）この返済比率についてはまた後日に触れます。非常に重要なワードなどで覚えて下さい。

これがレバレッジである。繰り返しになるがここでは分かりやすくするために経費や税金などは省いている。単純に銀行のお金を利用して投資効率を上げる事が可能という事です。

次に続きます。

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ざか

ブログ運営者の石坂晏敬（ざか）です。 ウルトラトレイルノマドランナー、多拠点居住研究家、山手線一周ランニング倶楽部主宰、ブロガー、投資家 2008年からのトレイルランニングの世界に魅了されて、数々の大会に参戦。2010年のハセツネを完走し、2012年から始まったUTMF(Ultra Trail Mt. Fuji)100マイルレースに参加し始めて第１第２大会を完走し、その流れでフランスシャモニーで開催されるUTMB(Ultra Trail MontBlanc)というヨーロッパ１高い山モンブランの周りの山をフランス、スイス、イタリアの三国にまたがって100マイルレースも完走を果たす。 この経験が後押しして”世界中特にヨーロッパをランで旅したい”という思いが強くなり、それを実現すべく2014年にサラリーマンを辞めて、ノマドワーカーとしてしっかりと稼ぎを得ながら、ノマドランナーとして世界中を『ランで旅する。』に向けて活動中である。詳細のプロフィールはコチラhttp://nomadrunner.com/profile

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