久々に不動産の買付を行った物件の調査に北関東に出向いた。今のご時世物件価格が高すぎるために基本的には手を出せないがこの物件は今の相場より遥かに安く、5年前の相場でもかなり安い。なのでインカムも最低でも30%うまく行けば50%程度見込めるものとなる。
国立大学徒歩圏内という立地であるために学生に特化したレジデンスもしかり、１階を店舗として貸し出す事も可能だしと利益最大化を目指す術が多く存在する。現状は中身が全て残った状態で引き取る事となるので、中身を全てうまく処分して中を丸まるリノベする事となる。
さて、2006年から不動産投資を始めてきて思う事があります。私が始めた頃はSMBCの収益還元法による融資がさかんで”通販大家”などが出てきていた時代ですね。誰でも融資が受けれたので不動産価格が高騰し、北海道で7%とか8%など紹介されていた事を今でも思い出します。その後SMBCの収益還元法により融資が終わり、誰でも物件が買えなくなり、2008年〜2013年の間は不動産の価格も落ち着き、投資に見合う物件が増加していました。
アベノミクスが始まり、円安が進み、融資が緩くなった今、都内を中心に価格が高騰している。外国人投資家の購入増、融資通る事からの購入できる人の増加、建売業者の土地奪い合いなどから価格が高騰している。2013年の中頃に目黒区の土地を探していた頃のマイソクを最近見たが、今の相場の半分以下であった。異常な価格である。
不動産投資をしていると良く出てくる言葉として”相場より安いので買い得ですよ。”がありますが、この”相場”って今を指している事が99.9999％なんですよね。”今の相場で見ると安いですよ。”という意味です。これは違う言葉にすると”2010年の相場と比べるとべらぼうに高いですけど2015年の相場で見るととても安いですよ”とも言えます。
普通に考えれば相場とは数年タームで場合によっては数十年タームで見るべきものなはずなのに投資家さんや特に最近始めた投資家さんの話しを聞いていると”今の相場”で話している事が多いので私としては非常に気になるところです。今の相場で安く買っても2010年の相場になってしまった場合はキャピタル損になってしまいます。
不動産は一軒一軒で価格が決められるものなので全ての価格が今の相場になっている訳ではないで今でも購入チャンスはあると思いますが、この長いタームでの相場観をしっかりと理解した上で取り組む事が重要だと私は思います。少なくとも私はこの点を特に重視して物件を焦らずに探しています。
ざか
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